Вопрос: Могут ли претендовать наследники на проданную квартиру?

Ваш вопрос: Могут ли претендовать наследники на проданную квартиру?

Есть квартира. прошлый собственник унаследовал ее по решению суда. эту квартиру купил новый собственник. Новый собственник хочет подстраховаться и оформить дарственную на квартиру дочке.

Ответ юриста:

Здравствуйте. Вплоть до признания сделки недействительной.

У вас срок большой прошел, так что особой опасности нет.

Добросовестный покупатель — это при истребовании из незаконного владения. Вот реальный пример из практики: 

Информация по делу

Дело №2-7742/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 октября 2016 года                                       г.Архангельск

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Воронина С.С., при секретаре судебного заседания Кондратенко С.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по исковому заявлению Самарина Е. Ю. к Михайлюк Н. Г., Евсюгину И. Г., Евсюгиной В. И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры в части, признании права собственности на долю в квартире,

у с т а н о в и л:

Самарин Е.Ю. обратился в суд с исковым заявлением к Михайлюк Н.Г., Евсюгину И.Г. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры в части, признании права собственности на долю в квартире.

В обоснование заявленных требований указал, что является сыном Евсюгиной (Самариной) Т.В., умершей ДД.ММ.ГГГГ. В установленный законом срок им было принято наследство после смерти Евсюгиной (Самариной) Т.В. в виде доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Между тем, ответчик Евсюгин И.Г. скрыл от нотариуса факт приобретения квартиры, расположенной по адресу: г.Архангельск, <адрес> (далее также квартира) в период брака с Евсюгиной (Самариной) Т.В., в связи с чем нотариусом истцу не было выдано свидетельство о праве на наследство на нее. В последующем ответчик Евсюгин И.Г. единолично распорядился квартирой, в том числе и долей истца, продав квартиру ответчику Михайлюк Н.Г. О состоявшейся сделке истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку спорная квартира находилась в общей совместной собственности наследодателя и Евсюгина И.Г., то 1/2 доля в праве общей долевой собственности на нее подлежала включению в наследственную массу и наследованию наследниками, в связи с чем договор купли-продажи квартиры, заключенный между ответчиками, является недействительным в части отчуждения 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, приходящейся на истца как на наследника по закону. С учетом изложенного просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры в части отчуждения 1/3 доли в праве общей долевой собственности, а также признать за ним право собственности на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

В ходе производства по делу сторона истца изменила исковые требования, попросив признать недействительным договор купли-продажи квартиры в части отчуждения 1/6 доли в праве общей долевой собственности, а также признать за истцом право собственности на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена несовершеннолетняя Евсюгина В.И. в лице ее законного представителя Евсюгина И.Г.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Подшивалова С.И. заявленные требования, с учетом их изменения, поддержала. Относительно пропуска исковой давности пояснила, что по оспариваемой сделке была отчуждена принадлежавшая истцу доля, тогда как согласия на это он не давал, а потому она (сделка) является ничтожной и срок исковой давности не пропущен.

Ответчик Михайлюк Н.Г. и ее представитель по устному ходатайству Минин А.Г. исковые требования полагали не подлежащими удовлетворению, ссылаясь на неверно избранный истцом способ защиты нарушенного права. Указывали, что Михайлюк Н.Г. является добросовестным приобретателем, тогда как истец был осведомлен о намерении ответчика Евсюгина И.Г. продать квартиру. Помимо прочего, ссылались на пропуск истцом срока исковой давности. Также указали, что спорная квартира приобреталась для проживания ее семьи, а потому признание недействительной сделки в 1/6 части не будет отвечать ее интересам.

Ответчик Евсюгин И.Г., являющийся также законным представителем ответчика Евсюгиной В.И., извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представил ходатайство об отложении рассмотрении дела и о пропуске истцом срока исковой давности. В ходе рассмотрения дела представитель ответчика Евсюгина И.Г. по доверенности Панасенко О.А. исковые требования полагала не подлежащими удовлетворению, полагая, что Евсюгин И.Г. правомерно распорядился по своему усмотрению принадлежащей ему квартирой.

Третье лицо нотариус Шевченко Т.Д., извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что в период брака Евсюгиной Т.В. и Евсюгина И.Г. была приобретена квартира <данные изъяты>, расположенная по адресу: г. Архангельск, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Евсюгина Т.В. умерла. Наследниками к имуществу умершей по закону являются: истец, ответчики Евсюгин И.Г. и Евсюгина В.И., которые в установленный законом срок обратились к нотариусу с заявлением о принятии наследства, в связи с чем им были выданы свидетельства о праве на наследство по закону в отношении 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок №, расположенный в <адрес>.

В ходе оформления наследства Евсюгиным И.Г. не было сообщено о приобретении спорной квартиры в период брака с наследодателем, в связи с чем нотариусом вопрос о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на указанную квартиру не разрешался.

ДД.ММ.ГГГГ между Евсюгиным И.Г. (продавец) и Михайлюк Н.Г. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Архангельск, <адрес>.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчик Евсюгин И.Г. распорядился принадлежащей ему (истцу) долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, в связи с чем сделка в указанной части является ничтожной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела, спорная квартира была приобретена Евсюгиной Т.В. и Евсюгиным И.Г. в период брака, а потому составляла совместно нажитое имущество, несмотря на то, что право собственности на нее было зарегистрировано на Евсюгина И.Г. (часть 2 статьи 34 Семейного кодекса РФ). В связи с этим, а также с учетом положений статьи 1150 ГК РФ в состав наследственной массы Евсюгиной Т.Ю. входит принадлежащая ей доля в указанном совместном имуществе (1/2), тогда как оставшаяся 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру принадлежит Евсюгину И.Г. и в наследственную массу не входит.

При заявлении о наследственных правах Евсюгиным И.Г. факт приобретения спорной квартиры в период брака не был нотариусу сообщен, в связи с чем наследственные права иных наследников в отношении данной квартиры не были разрешены.

Учитывая факт принятия всеми наследниками наследства после смерти Евсюгиной Т.В., а также положения пункта 2 статьи 1152 ГК РФ, на Самарина Е.Ю. и Евсюгину В.И. как на наследников приходится по 1/6 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

Между тем, оспариваемый договор купли-продажи заключен лишь от имени Евсюгина И.Г. и в отношении всей квартиры, в том числе и ее части (долей), приходящихся на иных лиц. Стороной оспариваемого договора указанные лица (истец, ответчик Евсюгина В.И.) не выступали, свою волю на ее заключение не высказывали.

Таким образом, оспариваемый договор заключен с пороком воли лиц, также являющихся сособственниками спорной квартиры, что, безусловно, противоречит положениям статьей 154, 209 ГК РФ и влечет нарушение их прав как собственников указанного имущества, а потому указанная сделка является ничтожной.

Ссылки стороны ответчика на то, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является оспоримой сделкой, связаны с неверным толкованием норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а потому являются несостоятельными.

В связи с установленной ничтожностью договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является безосновательным ссылка ответчиков на пропуск истцом срока исковой давности, поскольку исковые требования заявлены истцом применительно к пункту 1 статьи 181 ГК РФ в пределах срока исковой давности, который не истек на момент предъявления иска в суд (ДД.ММ.ГГГГ).

Доводы стороны ответчика о неверно избранном способе защиты нарушенного права со ссылкой на пункт 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года №6-П также связаны с неверным толкованием норм материального права, регулирующих спорные правоотношения с учетом обстоятельств дела.

То обстоятельство, что ответчик Михайлюк Н.Г. является добросовестным приобретателем, с учетом заявленных истцом требований, а также совершения сделки с пороком воли истца, правового значения для разрешения иска не имеет.

С учетом вышеизложенного, исковые требования в части признания оспариваемой сделки недействительной являются обоснованными.

Согласно статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 100 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Согласно пояснениям ответчика Михайлюк Н.Г. в судебном заседании, спорная квартира приобреталась для проживания в ней ее семьи, в связи с чем оспариваемая сделка на иных условиях не была бы заключена, а сохранение права на 5/6 или менее долей в праве общей долевой собственности на квартиру для нее не приемлемо. С учетом указанной позиции и обоснованности заявленных требований заявленная сделка подлежит признанию недействительной в полном объеме с применением последствий недействительности, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ: в частности, на ответчика Евсюгина И.Г. подлежит возложению обязанность по возврату МИихайлюк Н.Г. уплаченных по договору денежных средств в сумме 2 870 000 руб., тогда как соответствующая запись о праве Михайлюк Н.Г. подлежит исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, поскольку применение последствий недействительности ничтожной сделки предполагает возвращение сторон в первоначальное состояние, то указанное является основанием для возникновения у Евсюгина И.Г. права на 4/6 доли, а у Евсюгиной В.И. — права на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

В виду изложенного, а также установленного факта принятия истцом наследства после смерти Евсюгиной Т.В., за Самариным Е.Ю. подлежит признанию в порядке наследования право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходит из следующего.

Согласно статье 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче искового заявления истцом была уплачена государственная пошлина в размере 14 924 руб.

Требования истца признаны полностью обоснованными. Таким образом, с ответчиком в пользу истца подлежит взысканию уплаченная им при подаче иска государственная пошлина в следующих размерах: с Евсюгина И.Г. — 4 974 руб. 68 коп., с Михайлюк Н.Г. 4 974 руб. 66 коп., с Евсюгиной В.И. 4 974 руб. 66 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковое заявление Самарина Е. Ю. к Михайлюк Н. Г., Евсюгину И. Г., Евсюгиной В. И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры в части, признании права собственности на долю в квартире удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры <данные изъяты>, расположенной по адресу: г. Архангельск, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Евсюгиным И. Г. и Михайлюк Н. Г…

Применить последствия недействительности сделки — договора купли-продажи квартиры <данные изъяты>, расположенной по адресу: г. Архангельск, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Евсюгиным И. Г. и Михайлюк Н. Г., в виде возложения на Евсюгина И. Г. обязанности возвратить Михайлюк Н. Г. уплаченные по договору 2 870 000 рублей.

Признать за Самариным Е. Ю. право собственности в порядке наследования на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру <данные изъяты>, расположенную по адресу: г. Архангельск, <адрес>.

Применение последствий недействительности сделки является основанием для прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Михайлюк Н. Г. на квартиру <данные изъяты>, расположенную по адресу: г. Архангельск, <адрес> основанием для возникновения права: у Евсюгина И. Г. на 4/6 доли, а у Евсюгиной В. И. — на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру <данные изъяты>, расположенную по адресу: г. Архангельск, <адрес>.

Взыскать с Евсюгина И. Г. в пользу Самарина Е. Ю. государственную пошлину в размере 4 974 рублей 68 копеек.

Взыскать с Михайлюк Н. Г. в пользу Самарина Е. Ю. государственную пошлину в размере 4 974 рублей 66 копеек.

Взыскать с Евсюгиной В. И. в лице законного представителя Евсюгина И. Г. в пользу Самарина Е. Ю. государственную пошлину в размере 4 974 рублей 66 копеек.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Архангельска.

Мотивированное решение суда изготовлено 14 октября 2016 года

Судья                                                                    С.С. Воронин

Если боится — может застраховать титул.

Источник:https://pravoved.ru/question/2132670/

Получите быстрый ответ юриста: